Raty malejące i stałe oprocentowanie

Planuję kredyt w takich bankach jak pko bp, santander oraz mbank.

Przed wyborem samego banku zastanawia mnie sama konfiguracja kredytu. Standardowymi ofertami są oprocentowanie zmienne oraz raty stałe.

Kredyt będe brał na 25/30 lat - jeszcze zobaczę jaka różnica, ale generalnie nie chcę na mniej, bo po co mi spina z wysokością raty.

Zastanawiam się jednak czy warto rozważać oprocentowanie stałe, bo stopy i tak zaraz pójdą do góry oraz jak to wygląda z ratami malejącymi. Kiedy te opcje mają sens?

Planuję po uzbieranu poduchy mocno nadpłacać. Z tego co rozumiem nadpłacanie powoduje to, że zapłacę mniej za sam kredyt - czy to prawda? Bo gdzieś na forum tu ktoś pisał inaczej.
Załóżmy, że koszt kredytu to 100k na te 30 lat, ale jeśli spłacę go za 10 to zapłacę wtedy bankowi załóżmy 60k?

Zasadniczo różnica jest taka, że przy ratach malejących kwota kapitału jest stała, zakładając 100000 na 30 lat na 10% to

przy ratach malejących będzie to ok 277 kapitału, więc po 10 latach spłacisz 33240 pln kapitału i 83472 pln odsetek w przypadku rat stałych
przy ratach równych po 10 latach spłacisz ok 9062 kapitału i 96000 odsetek

globalnie kwota odsetek: to 215.925,77 vs 150.416,67, więc jeżeli planujesz spłacać wcześniej i masz zdolność na raty malejące to warto rozważyć. Najbardziej jednak warto przeczytać umowę, jak bank przelicza nadpłaty kredytu i czy nie pobiera jakiś opłat z tym związanych

Napiszę trochę w inny sposób niż jest to przedstawiane w bankach - będzie chyba prościej zrozumieć.
Zawsze do spłaty jest kapitał. Odsetki są niejako "opłatą" dla banku za to, za niespłaconą część kapitału.
Rata jest sumą raty kapitału i odsetek.

Dla przykładu: kredyt 100 000 zł, oprocentowanie 5%, kredyt na 30 lat (360 miesięcy).

Wersja - raty malejące:
Rata nr 1:

• rata: 694,45
• część kapitałowa będzie równa 277,78 zł (100 000/360).
• odsetki w pierwszym miesiącu: 416,67 zł (100 000 * 5% /12) (5% jest oprocentowaniem rocznym dlatego dzielone na 12; w praktyce bank dzieli przez dokładną ilość dni dlatego moja wartość jest przybliżona)

Rata nr 2:

• rata: 693,29
• część kapitałowa: 277,78 zł
• część odsetkowa: 415,51 zł ( (100 000 - 277,78) * 5% /12)

itd...
Ogólnie co miesiąc rata niższa bo pozostała część do spłaty jest coraz mniejsza. Powiedzmy jak po 2 miesiącu wpłaciłbyś 10 000 zł to odsetki byłyby liczone już od 100 000 - (2x 277,78) - 10 000.

Wersja - raty stałe:
Tutaj trzeba sięgnąć po wzór (np ze strony http://www.kalkulatorkredytu.info/stale.php) do wyliczenia raty. W przykładzie byłoby to ok: 536,82zł.

Rata nr 1:

• rata: 536,82
• część odsetkowa - 416,67
• część kapitałowa - 120,15 (536,82-416,67)

Rata nr 2:

• rata: 536,82
• część odsetkowa - 416,17 ( (100 000 - 120,15) * 5% /12)
• część kapitałowa - 120,65 (536,82-416,17)

itd....
Tutaj sytuacja jest nieco gorsza bo na początku część kapitałowa zazwyczaj jest poniżej 40-50% tego co płacisz => więcej zapłacisz odsetek. Sytuacja poprawia się dopiero pod koniec okresu kredytowania/nadpłacie i informacji do banku, że nadpłata ma skutkować skróceniem okresu kredytowania.

Odsetki zawsze płacisz od pozostałego kapitału więc jeśli sytuacja Ci pozwala - weź raty malejące i nadpłacaj ile się da. Im szybciej i więcej będziesz spłacał tym mniej zapłacisz odsetek. Dokładną wartość tego ile mniej zapłacisz musiałbyś wyliczyć sam - znasz dokładne wartości, oprocentowanie i swoje możliwości jeśli chodzi o możliwość nadpłacania.

Dzięki za odpowiedzi, też przed chwilą samemu przeczytałem jak to działa. Ok czyli uwzględniając to, że teraz zarabiam dobrze i rynek IT obecnie idzie do góry warto wziąć raty malejące i nadpłacać ile się da. Kumam.

Jak rozumiem przy nadpłacie spłacam tylko kapitał - żadnych odsetek? Ja wtedy muszę informować bank jak rozumiem, że np z kolejną ratą nadpłacam 10k kapitału i od tego momentu raty mam mniejsze niż zakładała początkowa symulacja tak?

I jeszcze jedno pytanie - czy nadpłacanie bardziej ma sens przy wysokich stopach czy niskich? Bo raz mówią tak a raz tak.

Takie rzeczy o które pytasz są zdefiniowane w umowie kredytowej. Nadpłacasz kapitał nie odsetki, więc ich wysokość nie wpływa na sensowność spłaty.

@areklipno:

a.) Zapominasz o inflacji. 100 000 10 lat temu to nie bylo to samo co 100 000 dzisiaj. A patrzac na to co sie dzieje, inflacja raczej nie spadnie przez najblizsze lata. To dla panstwa jak dodatkowy podatek.
b.) Do kompletu powinienes dodac wyliczenie gdzie bierzemy raty rowne. Roznice ktora mamy w stosunku do malejacych inwestujemy (chocby na lokate 0.1%) i nadplacamy co roku. Albo nadplacamy co miesiac.
c.) W razie nieprzewidzianych sytuacji zyciowych przy stalej mniejszej racie, obciaznie do splacania masz mniejsze.
d.) w zaleznosci od banku nadlpaty kosztuja lub nie.

Bambo napisał(a):

Dzięki za odpowiedzi, też przed chwilą samemu przeczytałem jak to działa. Ok czyli uwzględniając to, że teraz zarabiam dobrze i rynek IT obecnie idzie do góry warto wziąć raty malejące i nadpłacać ile się da. Kumam.

Jak rozumiem przy nadpłacie spłacam tylko kapitał - żadnych odsetek? Ja wtedy muszę informować bank jak rozumiem, że np z kolejną ratą nadpłacam 10k kapitału i od tego momentu raty mam mniejsze niż zakładała początkowa symulacja tak?

I jeszcze jedno pytanie - czy nadpłacanie bardziej ma sens przy wysokich stopach czy niskich? Bo raz mówią tak a raz tak.

Jeśli nadpłacasz to tylko kapitał nic innego. Nadpłacanie ma większą "korzyść" przy wyższych stopach procentowych - zyskujesz wartość w przybliżeniu: <<< nadpłacona_kwota * oprocentowanie kredytu /12 >>> co miesiąc.

WhiteLightning napisał(a):

@areklipno:

a.) Zapominasz o inflacji. 100 000 10 lat temu to nie bylo to samo co 100 000 dzisiaj. A patrzac na to co sie dzieje, inflacja raczej nie spadnie przez najblizsze lata. To dla panstwa jak dodatkowy podatek.
b.) Do kompletu powinienes dodac wyliczenie gdzie bierzemy raty rowne. Roznice ktora mamy w stosunku do malejacych inwestujemy (chocby na lokate 0.1%) i nadplacamy co roku. Albo nadplacamy co miesiac.
c.) W razie nieprzewidzianych sytuacji zyciowych przy stalej mniejszej racie, obciaznie do splacania masz mniejsze.
d.) w zaleznosci od banku nadlpaty kosztuja lub nie.

a) rozumiem, punkt widzenia, ale przy wyższej inflacji wolałbym mimo wszystko mieć mniejsze obciążenie kredytowe - najbardziej w plecy jest wtedy gotówka na koncie/w kieszeni
b) lokata jest bez sensu - inflacja zje więcej niż dostaniesz na lokacie. Wolałbym nadpłacać co miesiąc i nie skracać okresu kredytowania - wtedy rata spada - więcej wolnych pieniędzy na nadpłatę/inne wydatki
c) kolega @Bambo napisał, że przygotuje przed nadpłatą poduszkę finansową - rozumiem, że starczy mu ona na co najmniej 3-4 raty do zapłacenia + to co pisałem wyżej - obniżenie raty po spłacie ułatwi przetrwanie trudniejszego okresu
d) sam szukam kredytu hipotecznego - na 8 banków, z którymi się kontaktowałem tylko 2 miały prowizję za wcześniejszą spłatę i to tylko przez pierwsze 2 lub 3 lata. I te niebawem znikną - zmiany wymuszane przez KNF (rekomendacje dla banków znajdziesz na stronach KNFu)

Oczywiście to jest tylko mój punk widzenia, każdy może podejść do tego inaczej.

Z uwagi właśnie na wspaniałą politykę rządów, ja brałem stałe oprocentowanie, niestety mam zerowe zaufanie.
W Polsce jest ten minus, że stałe oprocentowanie dotyczy okresu 5 lat, więc później i tak zaczynasz od rynkowej sytuacji stóp procentowych.
Właściwie to trochę taki zakład z bankiem na temat inflacji/stóp w okresie 5 lat w naszym kraju, analityk bankowy też przelicza stałe stopy na tym poziomie by raczej wyszli na plus.

Odnośnie rat malejących czy stałych to jest to bez znaczenia, jeżeli chcesz mocno nadpłacać kredyt.

Tak jak zamierzasz warto wziąć sobie dużo dłuższy okres niż ten zamierzony do spłaty, tak by w razie gorszego prosperity nie martwić się ratą.
Jednocześnie pamiętać by ciągle nadpłacać kredyt zgodnie z planem.

Kredyt bez prowizji możesz nadpłacać już po 3 latach, więc nie ma chyba sensu brać krótkiego okresu kredytu. Z drugiej strony jak nie spłacę kredytu do 50tki to pewnie nie spłacę w ogóle, to może być później ciężej spłacać?
Ogólnie im dłuższy czas kredytu tym mniej kapitału spłacasz i więcej za odsetki wyjdzie i dłużej za ubezpieczenia płacisz.

Przy obecnej inflacji i niskich stopach kolega mi podsunął, że bardziej opłaca się inwestować w obligacje państwowe w których odsetki są powiększone o inflację, niż nadpłacać kredyt i faktycznie ma to jakiś sens.

wasiu napisał(a):

Kredyt bez prowizji możesz nadpłacać już po 3 latach, więc nie ma chyba sensu brać krótkiego okresu kredytu. Z drugiej strony jak nie spłacę kredytu do 50tki to pewnie nie spłacę w ogóle, to może być później ciężej spłacać?

Wszystko zależy od banku - w Santanderze, CreditAgricole i PKO BP na pewno nie ma (info z ostatnich 3 dni) - mBank, Millenium, CityBank i ING też nie miały prowizji za wcześniejszą spłatę (info - ostatnie 2-3 miesiące). Ale warunki zmieniają się ostatnio dość często więc trzeba pytać na bieżąco.

Trzeba też uważać na produkty dodatkowe - dzięki nim często znika prowizja i spada oprocentowanie, ale potrafią się znacznie różnić między bankami - np. ubezpieczenie na życie w jednym banku wychodzi dla mnie ok 1000 zł rocznie, a w innym każą zapłacić za 4 lata z góry prawie 8 500.... Tak samo różnie są liczone wycena i ubezpieczenie nieruchomości....

Każdy bank nie pozwoli Ci na spłatę po 3-5 latach od wzięciu kredytu bo by nic nie zarobili na prowizjach. Są 2 rodzaje nadpłat: pierwsze będą Ci skracały okres spłaty i nie obniżały raty, a drugi rodzaj obniża ci ratę, ale nie skraca czasu spłaty kredytu.

Stałe oprocentowanie to w niemczech lub cywilizowanym kraju się bierze, a nie w polsce gdzie stałe raty są często sporo droższe niż te ze zmienną stopą i co 5 lat mogą Ci te stopy zmieniać by przypadkiem za dużo bank nie stracił.

Nadpłacanie kredytu w czasach ogromnej inflacji i 0 stóp procentowych jest bez sensu, inflacja będzie wymuszać wzrost pensji i rata kredytu będzie maleć w proporcji do naszych zarobków lepsze jest zainwestowanie tych pieniędzy czy utworzenie poduszki finansowej na wypadek utraty pracy. Nadpłata kredytu opłaca się gdy polecą stopy do góry i inflacja mocno spadnie.

@pre55:

Chyba jesteś do tyłu.
Aktualnie*:
Bank może pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego maksymalnie przez 3 lata od jego zaciągnięcia. Dotyczy to kredytów ze zmienną stopą procentową.
https://businessinsider.com.pl/poradnik-finansowy/7-krokow-do-szybszego-splacenia-kredytu-hipotecznego/zlzckns
W praktyce możesz więc po 3 latach przyjść z workiem pieniędzy i podziękować. Bank nie ma prawa zapisać sobie w umowie jakichkolwiek odsetek z tego tytułu. Co więcej, możesz nawet (według art. https://www.totalmoney.pl/artykuly/7343,kredyty-hipoteczne,wczesniejsza-splata-kredytu-hipotecznego---co-z-odsetkami,1,1) wnioskować o zwrot części odsetek, opłat czy prowizji, które były policzone na pierwotny okres kredytowania.

*Nie dotyczy to stałej stopy procentowej.

pre55 napisał(a):

Każdy bank nie pozwoli Ci na spłatę po 3-5 latach od wzięciu kredytu bo by nic nie zarobili na prowizjach. Są 2 rodzaje nadpłat: pierwsze będą Ci skracały okres spłaty i nie obniżały raty, a drugi rodzaj obniża ci ratę, ale nie skraca czasu spłaty kredytu.

To nie tyle są dwa rodzaje nadpłat, co dwa rodzaje umów. W umowie jest napisane, co się stanie, gdy nadpłacisz - niektóre banki (np. DB) w tej sytuacji zostawiają ratę w umówionej wysokości, a skracają okres spłaty, natomiast inne banki (myślę, że większość) obniża ratę, tak aby okres trwania kredytu został ten sam.

Dzięki.
Raczej decyduje się na raty malejące i oprocentowanie zmienne.

Tylko jeszcze jedno pytanie - ktoś z Was miał opcje, że muszą być wpływy minimalne na konto przez X lat? mBank ma fajną ofertę z wpływami 7k przez 5 lat. Niby nie dużo, bo jedna FV na 7k brutto to w IT niewiele, można to uzupełniać zawsze wpłatami od partnerki + jak nie będzie tej FV to z konta oszczędnościowego. No minus taki, że trzeba tego pilnować i jak się zapomni to prawie 1pkt % skacze marża.

Bambo napisał(a):

Raczej decyduje się na raty malejące i oprocentowanie zmienne.

Chyba słusznie, malejące mają sens jeśli planujesz nadpłacać już od początku.
Ja żałuję, że nie wziąłem malejących.

Tylko jeszcze jedno pytanie - ktoś z Was miał opcje, że muszą być wpływy minimalne na konto przez X lat?

Miałem, cross-selling to normalna sprawa przy kredycie hipotecznym. Ja miałem po pierwsze spełnić wpływy na konto, po drugie mieć kartę kredytową z minimalnymi obrotami.
Niestety bank został przejęty, więc warunków spełniać nie muszę, a promocyjne oprocentowanie zostało. :)

Stale stopy to zaklad z bankiem na 5 lat. Przy historycznie niskich stopach bedzie
historycznie najwyzsza roznica pomiedzy wysokoscia raty na stopie zmiennej a wysokoscia raty na stopie stalej. Tak czy siak bank pewnie wyjdzie na plus jak wezmiesz stala stope:) zwlaszcza ze bankom stala stopa sie nie oplaca i beda swoimi warunkami zniechecac . Stala stopa mialaby sens gdyby dotyczyla calego okresu kredytowania, a nie 5 letniego.