Przekształcenie działki na budowlaną, problemy - pomoc/opinia. Lobby patodeveloperskie?

Może ktoś z was miał lub ma podobną sytuację budując dom i się wypowie.
Naprawdę będę wdzięczny za przeczytanie posta i opinie/pomoc.

Generalnie sprawa jest taka, że z żoną mamy działkę rolną niedaleko Krakowa w fizycznie odpowiednim stanie by się wybudować.

Ponad rok temu złożyliśmy wniosek w urzędzie o przekształcenie jej w dokumentach w budowlaną, bo chcemy postawić dom. Sprawa powinna zostać rozstrzygnięta w 3 miesiące (tak nam powiedziano), natomiast regularnie odwiedzamy urząd pytając o naszą sprawę i jesteśmy od ponad roku zmywani przez urzędniczki chamskimi odpowiedziami "sprawa jest w toku", "no to nie ma tak szybko" i najbardziej wredne było zaśmianie się nam prosto w twarz "no może za 10 lat się tej działki doczekacie hahaha". Przyznaję, że po ostatnim naprawdę się zdenerwowałem i musiałem jakoś trzymać nerwy na wodzy.

Oczywiście jak to w dużych miastach typu Warszawa/Kraków pato-developerka kwitnie w najlepsze. Na obrzeżach Krakowa gdzie były niedawno dzikie pola i trawa przez ten rok widzę już kilkanaście nowych bloków, a my nie możemy się od roku doprosić o przekształcenie naszej 1 działki. Z tego co wiem takich osób prywatnych jest więcej i nie jesteśmy sami.

Mało tego, ale pato-developerka wkracza również na wsie dookoła większych miast i tam gdzie były pola i kwiaty developerzy stawiają w ciągu chwili nowe, beznadziejne i zbyt drogie domy. Niby jakim prawem budują przykładowo 20 pato-domów a uczciwy normalny człowiek przez rok nie może doprosić się o 1 działkę. Przecież to są tej samej jakości rolne działki, które też musiały zostać przekształcone w budowlane, by pato-developer postawił tam domy.

Zastanawiam się na poważnie, bez żadnych teorii spiskowych, czy to lobby developerskie i układy w polityce są już na tyle silne, żeby blokowali nawet prywatnym ludziom możliwość budowy domów na ich prywatnej działce tylko po to by na siłę wymusić na nich kupno pato-domu od pato-developera kilometr dalej?

Pracujemy uczciwie, chcemy uczciwie postawić dom, a podczas gdy nieopodal działki wiejskie, które były rolne są przekształcane na budowlane i zalewane przez pato-developerów domami, to my jesteśmy blokowani w urzędzie i odmawiają nam bez powodu przekształcenia naszej działki w budowlaną.

Czy ktoś z was miał podobne problemy? Może macie znajomych, którzy mieli podobną sytuację?

Sprawa jest naprawdę kiepska, bo wiem, że nie jesteśmy jedyni, a nawet żadne programy informacyjne w tv takich spraw nie nagłaśniają, bo wszyscy wiedzą że polityka i pato-developerka to jedno.

Ale takie przekształcenie zależy chyba od kategorii ziemi. Te kategorie to są od I do VI czy jakoś tak. Też mam działkę rolną. Ale ja całej nie przekształcałem. Tylko taką powierzchnię co mi potrzeba pod budowę domu. Działka 14 ar. Ja przekształciłem 500m2. Tak aby powierzchnia zabudowy się mieściła. Ja chyba mam kat IV ziemi. I to jest lepiej dla mnie bo podatek płace nie od działki budowlanej tylko od rolnej a za 500 m2 od budowlanej. Win win.

Ale do wniosku dołączyłem też decyzje o warunkach zabudowy

Jaki dokładnie wniosek zlożyłeś? Jak się nazywa? Bo jeśłi masz na myśli zmianę przeznaczenia gruntu to wymaga to zmiany MPZP i to jest naprawdę długi proces więc nie dziwię się, że tak ci odpowiadają. Jest też drug opcja o której pisze kolega wyżej czyli zmiana przeznaczeni na podstawie decyzji o warunkach zabudowy o ile nie ma tam MPZP i klasa gleby pozwala. To tak w skrócie, napisz więcej info o swojej działce to coś doradzę - póki co za bardzo więcej się nie da.
Co do deweloperów to oni działają trochę inaczej, uzyskują warunki zabudowy na budowę np. 20 budynków i to jest podstawa do podziału działki, potem budują i po zakończeniu działki są już budowalne. Albo korzystają z lex deweloper ale to też nie jest jakoś częste, u mnie w mieście chyba 2 albo 3 takie zmiany planu były dla deweloperów na podstawie umowy dewelopera z miastem.

Powinieneś wystąpić o WZ w gminie, nie musisz przekształcać działki na budowlaną, możesz budować się na rolnej. (to zależy też od rozmiaru, jest limit, chyba 30ar)
Jeśli masz klasę ziemi IV, V, VI, dostęp do drogi gminnej, prądu i wody, to nie powinno trwać to długo.

Jak w gminie się ociągają, to możesz napisać skargę bodajże do organu wyżej (powiat)

Sprawa powinna zostać rozstrzygnięta w 3 miesiące

Czemu tak uważasz? Jeśli jest jakiś przepis, który określa czas rozpatrzenia tego typu wniosku/sprawy, to pisz pisma do urzędu z żądaniem złożenia wyjaśnień, czemu Twoja sprawa pozostaje bez rozpatrzenia. Ponadto - wszystko rób w formie pisemnej, żeby był ślad (bo rozmowę trudno będzie udowodnić, nie jest żadnym dowodem).
Niezależnie od tego możesz jeszcze złożyć skargę na bezczynność - https://www.lex.pl/skarga-na-bezczynnosc-organu-administracji,23038.html

Zleciłbym to jakiemuś lokalnemu profesjonaliście, zwłaszcza, że:

• (jeśli nie ma MPZP) - do końca roku trzeba zrobić plan ogołny i on Ci może pokrzyżować plany i Twoja działka na dekady/zawsze pozostanie rolną. Z zwiazku z tym urzędy są zawalone wnioskami o wydawanie warunków zabudowy. Jak przystąpią do sporządzenia planu ogólnego to mogą przestać przyjmować wnioski.
• mają dobre stosunki z urzędnikami wypracowane latami współpracy, setkami ciastek i kilogramami kawy, Ty załatwisz mapę w 8 tygodni, oni jak poproszą to nawet na jutro.

Choć sam jestem zwolennikiem "ja to zrobię lepiej/taniej" (włącznie z dachem :P) i czytałem sporo rozporzadzeń budowlanych, kupowałem opracowania, poradniki to to bym oddelegował. Nie wiem kto się tym normalnie zajmuje, mi to ogarnia architekt, któremu zlecam też inne tematy projektowe i administracyjne (nie wiem czy wszystko sam robi czy część inne osoby z jego biura).

Niby jakim prawem budują przykładowo 20 pato-domów a uczciwy normalny człowiek przez rok nie może doprosić się o 1 działkę.

No np. takim, że "pato deweloper" zna prawo i kupił działkę rolną, gdzie w obszarze 3x krotności szerokości jego działki, ale nie mniej niz 50 m i nie więcej niż 200 są domy i dostał w 3 mc WZ i następnie w 2 mc PnB, a ktoś kto się nie zna kupił działkę na tej samej ulicy 300 m dalej, bez domów w pobliżu (lub są domy, ale jest też MPZP i akurat idzie linia, że od tego miejsca to tylko łąki i lasy) i błędnie myśli, że tez wybuduje.
Przydałaby się ogromna deregulacja prawa budowlanego, jednak jest jak jest.